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商品房銷售面積和金額增幅加速回落,“四限”政策開始展現共振與合力作用

球探即时篮球nba比分 www.vtbup.com.cn 2017/5/17 9:28:56 來源:衡陽住宅與房地產信息網

  2017年1-4月房地產行業數據點評

  一、房地產開發投資增速繼續慣性上升

  2017年1-4月份,全國房地產開發投資27732億元,同比名義增長9.3%,增速比1-3月份提高0.2個百分點。其中,住宅投資18671億元,增長10.6%,增速回落0.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.3%。


  點評:1-4月份房地產開發投資累計增速繼續上漲,創近兩年來新高。房地產開發投資增速比1-3月提高0.2個百分點,其中住宅投資增速回落了0.6個百分點。辦公樓投資增速實現有負轉正。分區域看,中部地區增長較快,為16.8%,東部地區為8.7%,西部地區為7.7%,東北地區投資呈現負增長為-13.7%。地區間發展較不平衡,東北地區歷史包袱重,人口外流,開發投資依然會持續低迷。

  在一線和熱點二線城市頻繁出臺調控政策措施情況下,房地產開發投資依然增速加快,與去年的延續效應是分不開的。去年全國商品房銷售面積增長了22.5%,使得房地產市場出現了比較強的景氣局面,很多房企加大投資力度,很多在建項目仍在進行,投資項目具有周期性,目前房地產投資增長可以說是周期性的延續。

  二、新開工面積增幅有所回落

  1-4月份,房屋新開工面積48240萬平方米,增長11.1%,增速回落0.5個百分點。其中,住宅新開工面積34800萬平方米,增長17.5%。


  點評:1-4月,新開工面積同比增幅較一季度有所回落,但未出現大幅度下滑,整體來看比較平穩。不過新開工增幅較去年同期則回落了10.3個百分點,增速總體是向中速的平臺過渡。由于投資慣性和產業周期因素的存在,投資額增速還會繼續上升,但新開工面積增速則可能逐步回落。這與開發商投資意愿相關,也與地方政府分類調控實施的力度及效果逐步發揮相關。未來政策依然處于收緊的狀態。

  三、銷售面積、銷售金額漲幅連續放緩回落

  1-4月份,商品房銷售面積41655萬平方米,同比增長15.7%,增速比1-3月份回落3.8個百分點。其中,住宅銷售面積增長13.0%,辦公樓銷售面積增長49.3%,商業營業用房銷售面積增長30.6%。商品房銷售額33223億元,增長20.1%,增速回落5個百分點。其中,住宅銷售額增長16.1%,辦公樓銷售額增長50.4%,商業營業用房銷售額增長41.4%。


  點評:從近一年商品房銷售面積和銷售金額月度累計同比增幅走勢看,兩指標增幅總體在回落,商品房銷售面在今年1-2月份之后加速回落。商品房銷售金額在1-4月份也出現了明顯的回落現象??杉?,隨著時間的推移,地方密集出臺的各類調控政策開始顯現威力,“四限”政策已經開始展現共振與合力作用。從房價的角度看,雖然商品房銷售額漲幅依然高于商品房銷售面積漲幅,但可以看出兩指標差距在不斷收窄,房價在進一步回落,逐漸回歸理性。

  1-4月房地產銷售數據開始出現了連續的漲幅放緩,同比漲幅回落3.8%,若從商品房銷售面積單月漲幅來看,1-2月商品房銷售面積同比漲幅達25.1%,3月同比漲幅達14.7%,而4月同比漲幅只有7.7%,漲幅首次回落至個位數。

  分子行業看,住宅銷售額增長16.1%,辦公樓銷售額增長50.4%,商業營業用房銷售額增長41.4%。行業發展分化明顯,住宅銷售相對理性,商辦物業的銷售額增幅依然位居首位。本次調控周期特別強調收緊商改住,但由于受政策時滯的影響,商辦類用房漲幅回落并不明顯。

  四、商品房待售面積進一步減少,庫存去化效果顯著

  4月末,商品房待售面積67469萬平方米,比3月末減少1341萬平方米。其中,住宅待售面積減少1300萬平方米,辦公樓待售面積減少32萬平方米,商業營業用房待售面積減少5萬平方米。


  點評:1-4月,住宅、辦公樓、商業營業用房待售面積進一步回落,去庫存成果顯著,為18個月最低值。熱點區域的購房需求已被逐漸擠壓到三四線城市,未來政策還會持續分化,寬松信貸政策以及購房優惠政策仍會向三四線城市傾斜,而調控政策仍將集中在一二線熱點城市。

  五、土地購置面積有所上漲,成交價款快速上漲

  1-4月份,房地產開發企業土地購置面積5528萬平方米,同比增長8.1%,增速比1-3月份提高2.4個百分點;土地成交價款2104億元,增長34.2%,增速提高17.5個百分點。


  點評:1-4月,土地購置面積步入穩步發展平臺,連續三個月維持正增長,土地成交價款更是快速上漲,同比增長突破30%。兩項對比,土地價格也是水漲船高。近期土地市場活躍,與建設部推進各地土地供應與去庫存指標掛鉤有密切關系??獯嬪俚牡胤揭鞫頻?,加大土地供應,已經成為一個顯規則。標桿房企在經歷數輪市場起伏后,也對市場輪動和小周期波動存在期待,紛紛在調控期拿地,由其是在三四線城市和部分熱點城市拼搶。尤其是武漢、南京、蘇州、合肥等城市,即使在四限的調控約束下,部分住宅仍然以突破上限的價格拼搶。

  六、開發企業到位資金增幅小幅回落

  1-4月份,房地產開發企業到位資金47221億元,同比增長11.4%,增速比1-3月份回落0.1個百分點。其中,國內貸款8774億元,增長17.0%;利用外資74億元,增長115.3%;自籌資金14217億元,下降4.7%;其他資金24156億元,增長21.3%。在其他資金中,定金及預收款13842億元,增長21.7%;個人按揭貸款7662億元,增長14.5%。


  點評:1-4月房地產開發企業到位資金小幅回落,其中定金及預收款同比增幅21.7%、個人按揭貸款同比增幅14.5 %,自籌資金為-4.7%。信貸是決定短期房價的關鍵因素,從目前來看,信貸已出現收緊的趨勢,在去庫存、去杠桿的情況下,實體經濟增速企穩并有所回升,央行明顯調降了貨幣投放力度,M2增速回落。隨著銀行資金成本上漲,銀行對抵押品的風險意識將提高,將會收緊房地產貸款額度,放緩放慢將是常態。(本文來源:中房研協 測評研究中心)
責任編輯:珊珊
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